چند نکته برای خرید و فروش ملک

برای خرید و فروش ملک به چند نکته توجه کنید تا زود تر و با قیمتی بالاتر بتوانید ملک خود را بفروشید و کم تر در بازاری که پر از شیادان است ضرر کنید.

خرید و فروش ملک
خرید و فروش ملک

توجه به قرارداد در خرید و فروش ملک

 هنگام خرید و فروش ملک در قرارداد پيش خريد دقت کنید، تعداد آپارتمان احداثي و ميزان زمين قيد شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هيچگونه بناي اضافي داده نشود و حتما این موضوع را رعایت کنید.

در خرید و فروش ملک مفاد قرارداد پیش فروش را بررسی نمایید

وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده است که باید بدان به دقت توجه نمایید.

در خرید و فروش ملک اسناد و مدارک را بررسی نمایید

در خرید و فروش ملک مردم بايد از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و … به افراد اکيداً خودداري نمايند و مدارک خود را به راحتی در اختیار هر کسی قرار ندهید.

تعیین مبنای تعیین خسارت در خرید و فروش ملک

هنگامی که در خرید و فروش ملک قصد دارید خسارتی را تعیین کنید حتما چگونگی آن را بیان کنید  در قرارداد پيش خريد حتماً بر مبناي عرف خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت ،خريدار کمتر ضرر نمايد .همچنين خسارت تاخیر تادیه  در تنظيم سند در دفترخانه هم بايد بر مبناي عرف در قرارداد مکتوب شود.

در خرید و فروش ملک موارد ذکر شده در قرارداد مهم می باشد

 دقت کنید که در خرید و فروش ملک در قرارداد چه مطالبی ذکر می شود که بدان توجه داشته باشید و باید کل مطالب در آن نوشته شود وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند ؛ بايد دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد ، يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، کاربري، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران.

دقت در عملکرد شیادان و اجتناب از آنان در خرید و فروش ملک

برخی از شيادان در زمان خريد و فروش ملک مردم با پرداخت مبلغ کمي از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی می کنند و از پرداخت بقيه ثمن معامله در موعد مقرر خودداري مي نمايند در اين صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قيد شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط يا پاس نشدن چکهاي ، معامله فسخ و بايد درصدي برابر عرف ضرر و زيان پرداخت شود به این روشها بسیار دقت و توجه کنید تا اسیر دست شیادان نشوید .

پیش فروش مسکن و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک

برخی به بهانه پیش فروش در خرید و فروش ملک ، دست به کلاهبرداری می زنند و از این راه پول های هنگفتی را بر می دارند.

پاره ايي از شگرد کلاهبرداران در خرید و فروش ملک

روش ها متفاوت است اما كلاهبرداري به بهانه پيش فروش شايع تر است. مواردي در خرید و فروش ملک داشته ايم که سازنده اي يک ساختمان 20 واحدي را هنگام کلنگ زني به 30-40 نفر فروخته و متواری شده است. برخي، خانه هاي خالي از سکنه را شناسايي مي کنند و با جعل سند، آن را مي فروشند و عده زیادی از این موضوع ضرر می کنند.عده اي هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل مي کنند و با ادعاي مالكيت، آن را مي فروشند که البته اين موارد نسبتا کم تر است.

توجه به قانون پیش فروش در خرید و فروش ملک سبب می شود که شما کم تر ضرر کنید و کم تر سر شما کلاه بروید طبق قانون فعلي پيش فروش ها به شکل قانوني ثبت نمي شود،
يعني فروشنده در همان مراحل ابتدايي ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پيش فروش مي نمایند و قراردادي بين آنها نوشته مي شود. قراردادي که فقط خودشان از آن مطلعند و جاي ديگري ثبت نمي شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراين فروشنده مي تواند همان ملک را از روي نقشه به چند نفر ديگر هم بفروشد و متواري شود و سپس فرار کند . يكي از متداول ترين جرائمي که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام مي شود بدین گونه  است که مالکين كليد ملکشان را نزد بنگاه ها مي سپارند تا آن را بفروشند يا اجاره دهند. برخي مشاوران يا بنگاه داران هم در غیاب مالک ملک را معامله مي كنند ولي متواري مي شود و این گونه به دیگران خسارت می زنند و پیگیری این افراد نیز به شدن دشوار است . برخي مشاوران هم بدون اطلاع مدير بنگاه بين طرفين قرارداد مي بندد و به بهانه اي پول معامله را نزد خود نگه مي دارند ولي در اولين فرصت متواري مي شوند.

خرید و فروش ملک
خرید و فروش ملک

قرارداد پیش فروش در خرید و فروش ملک چیست ؟

طبق قانون، قرارداد پيش‌فروش ساختمان در خرید و فروش ملک به هر قراردادي گفته مي‌شود که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش فروشنده)‌ متعهد به ساخت يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و اين واحد ساختماني با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين ساخت و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار)‌ در‌آيد. مطابق اين قانون تنها دو گروه از اشخاص مي‌توانند اقدام به پيش‌فروش ساختمان کنند يکي سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي به موجب سند رسمي متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضي ملکي، دولتي و موقوفه که به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز در اين زمين‌ها را دارند.

 اين در حالي است كه در خرید و فروش ملک براي تنظيم قرارداد پيش‌فروش نيز مدارکی ضروری است که تنظيم اين قرارداد منوط به وجود آنهاست يعني سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مسووليت، تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. وقتي خلافي واقع مي‌شود : اگر تا مرحله تنظيم قرارداد پيش‌فروش، مشکلي پيش نيايد و همه چيز مطابق قانون و مقررات باشد، پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان نيمي از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلي خريداران اين است که پس از اتمام کار مشخص مي‌شود که طرف معامله آنها به بخشي از تعهداتش عمل نکرده است.

البته اگر چنين اتفاقي رخ دهد خريداران حق اعتراض دارند و مي‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پيش بروند.مطابق قانون اگر پيش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد يا به تعهداتش عمل نکند بايد به پيش‌خريدار، جريمه تاخير را  بپردازد.به این معنا که  اگر پيش‌ فروشنده از تعهداتش در بخش‌هاي اختصاصي مثل پاركينگ و انباري يا قسمت‌هاي مشاع تخطي کرده باشد يا مثلا مساحت کمتر از ميزان تعهد شده باشد يا براي انتقال بموقع سند رسمي اقدام نکند، بايد خسارت این که به تعهد خود عمل نکرده بپردازد.

محاسبه متراژ آپارتمان در خرید و فروش ملک

«محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، ارائه متراژ هاي ساختگي براي املاك پيش فروش و شماره هاي مشاوره هوشمند» سه ترفند کلاهبرداري خطرناک در بازار خرید و فروش ملک است.

خرید و فروش ملک
خرید و فروش ملک

آمارهای رسمی از وضعیت تحولات بازار خرید و فروش ملک از پیشتازی آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ مترمربعی در معاملات خرید آپارتمان خبر می دهد پس دقت کنید تا گرفتار این شیادان نشوید و گول ترفند ها و شگرد ها آنان را نخورید حتما قبل  از این که ملکی بخرید به همه زوایای آن توجه کنید تا مبادا ضرر کنید.